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Wertanstieg Ihrer Immobilie zu barem Geld machen und trotzdem wohnen bleiben
Durch den Wertanstieg von Immobilien in den letzten Jahrzehnten haben viele Eigentümer auf dem Papier satte Gewinne verzeichnet. Zu spüren ist davon jedoch nichts, denn das Vermögen liegt nicht auf dem Konto, sondern ist in Beton gebunden. Vor allem für Senioren gewinnt daher zunehmend die Frage an Bedeutung, wie sich das bestehende Kapital freisetzen lässt.
Hierbei wird das Modell des Teilverkaufs zunehmend populärer. Das Konzept ist simpel: Sie veräußern einen Teil Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung für bares Geld, während Sie weiterhin darin wohnen dürfen. Immer wieder kommt jedoch Kritik an der Seriosität dieses Modells auf – vornehmlich deshalb, weil es neu und mit entsprechend wenig Erfahrungswerten untermauert ist. Doch im Vergleich zu anderen Konzepten zeigt sich: Der Teilverkauf ist der sinnvollste Weg, um an Bargeld zu kommen und dennoch vollständig unabhängig zu bleiben.
Inhaltsverzeichnis
Alternative 1: Verkauf auf Leibrente
Die klassischen Wege, um Barvermögen aus Ihrer Immobilie zu schlagen, waren bisher der Gesamtverkauf und der Verkauf auf Leibrente. Diese Möglichkeiten stellten jedoch für viele Verkäufer mehr ein notwendiges Übel dar als eine tatsächliche Chance. Ein Gesamtverkauf war aufgrund der Bindung zum eigenen Haus keine Option, weswegen die Verkäufer häufig die Leibrente wählten. Doch diese nimmt Ihnen zahlreiche Rechte an der Immobilie.
Schon der Abschluss einer Leibrente kann sich schwierig gestalten. In vielen Fällen gibt es ein Mindestalter. Junge Rentner müssen sich mit nur wenig Leibrente zufriedengeben, die für ihre finanzielle Situation kaum eine Veränderung darstellt. Auffällig ist auch der Einfluss der Lage auf die Angebote: Anbieter von Leibrentenmodellen bevorzugen meist attraktiv gelegene Immobilien. Besitzen Sie ein Haus oder eine Wohnung in einer strukturschwachen oder ländlichen Umgebung, gibt es nur selten Angebote zu guten Konditionen.
Schließen Sie doch einen Kaufvertrag auf Leibrente ab, geht Ihre Immobilie vollständig in das Eigentum des Käufers über. Ähnlich wie beim Teilverkauf dürfen Sie aufgrund des eingetragenen Wohnrechts lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben. Doch anders als beim Nießbrauchrecht, durch das sich der Teilverkauf auszeichnet, dürfen Sie die Immobilie beispielsweise nicht weitervermieten. Sie verzichten also auf mögliche Einnahmen. Denn das Wohnrecht gilt nur für Sie selbst, ist nicht übertragbar und verfällt, sobald Sie ausziehen.
Auch vererben können Sie die auf Leibrente bewohnte Immobilie nicht. Ihre Erben müssen vom Käufer der Immobilie nicht bevorzugt behandelt werden, sodass nicht garantiert ist, dass diese im Familienbesitz bleibt. Die Leibrente eignet sich daher vornehmlich für Menschen, die keine Erben haben, oder für einen Fall, in dem das Haus auf Leibrente an den eigenen Erben verkauft wird – sozusagen als Absicherung im Voraus.
Zuletzt verzichten Sie mit der Leibrente auch auf mögliche Wertsteigerungen Ihrer Immobilie. Diese sind nicht unerheblich: In den letzten vierzig Jahren sind die Immobilienwerte um durchschnittlich 2,5 Prozent jährlich gestiegen. Wählen Sie statt der Leibrente einen Teilverkauf, behalten Sie einen Anteil an der Immobilie, mit der Sie am Markt beteiligt bleiben.
Alternative 2: Verkauf mit Mietvertrag
Neben der Eintragung eines Wohnrechts können Sie sich auch für einen Mietvertrag entscheiden. Das bedeutet: Sie verkaufen Ihre Immobilie zum Verkehrswert und vereinbaren mit dem Käufer, dass Sie die Immobilie anschließend mieten. Dabei kann es vorkommen, dass es beim Verkaufspreis kleine Abschläge gibt und die Käufer im Gegensatz auf Mieterhöhungen oder eine ordentliche Kündigung verzichten.
Für die Instandhaltung der Immobilie fallen in Zukunft keine Kosten mehr an, da Sie nur der Mieter sind und nicht mehr der Eigentümer. Aus demselben Grund muss der Vermieter bei jeglichen Umbauten zustimmen, was zu Ärgernissen und Umwegen führen kann. Möchten die Erben in den Mietvertrag eintreten, muss auch dies erst genehmigt werden. Auch das lebenslange Wohnen im eigenen Zuhause ist nur dann sicher, wenn der Eigentümer erhalten bleibt. Verkauft dieser an eine andere Person, kann diese durchaus Eigenbedarf anmelden. Insgesamt stellt der Verkauf mit Mietvertrag also ein riskantes Unterfangen mit wenig Unabhängigkeit dar.
Alternative 3: Kredit aufnehmen
Wer Geld benötigt, kann selbstverständlich auch immer einen Kredit aufnehmen. Das Angebot für ältere Menschen ist hier jedoch recht dünn. Kredite für Rentner werden oftmals zu deutlich schlechteren Konditionen angeboten als solche für junge Eigentümer. Sich auf ein solches Angebot einzulassen, bringt häufig mehr Nachteile mit sich als Vorteile.
Die meisten Kreditlinien stellen nur dann eine Option dar, wenn Sie eine kurze, finanziell schwierige Zeit überbrücken müssen. Um sich einen langfristigen Lebensunterhalt zu sichern, sind sie nicht geeignet. Eine Ausnahme bildet die zeitlich begrenzte Umkehrhypothek. Hier zahlt der Kreditgeber den Darlehensbetrag zumeist nicht auf einmal aus, sondern in bestimmten Abständen, beispielsweise monatlich, viertel- oder halbjährlich. Das Darlehen darf maximal die Hälfte des Immobilienwertes ausmachen, der Zins wird mit einer Verlängerungsoption auf fünf Jahre festgeschrieben.
Doch das Aufnehmen einer solchen Hypothek stellt in vielen Fällen eine mentale Belastung dar. Die Kreditnehmer machen sich nicht nur um sich selbst Sorgen, sondern vor allem darum, die Immobilie mit laufendem Kredit an die Kinder oder Enkel zu vererben. Diese können die Restschuld selten mit ihrem eigenen Kapital tilgen und müssen die Immobilie dementsprechend verkaufen. Für die meisten Familien stellt das ein schlechtes Angebot dar, denn die Bindung an das Haus oder die Wohnung besteht selbstverständlich auch für die Erben. Die Umkehrhypothek kann also durchaus für einen Lebensunterhalt sorgen – im Familienbesitz bleibt das geliebte Zuhause aber vermutlich nicht.
Weshalb der Teilverkauf zu Unrecht umstritten ist
Liest man im Internet nach, raten verschiedene Quellen vom Modell des Teilverkauf ab. Die Begründung ist fast immer dieselbe: Der Teilverkauf verlagere zu viele Aspekte einseitig auf den Verkäufer. Beispielsweise müssten die Bewohner die Instandhaltungskosten komplett selbst tragen und steigende Nutzungsentgelte in Kauf nehmen.
Was in diesen Artikeln als Einseitigkeit dargestellt wird, lässt sich jedoch auch als Unabhängigkeit betrachten. Zwar müssen Sie für die Instandhaltung aufkommen, Sie dürfen jedoch auch darüber entscheiden. Viele andere Modelle erfordern das Einholen einer Genehmigung. Beim Verkauf auf Leibrente beispielsweise fällt die Instandhaltungspflicht dem neuen Eigentümer zu, doch nicht jeder möchte den Zustand des geliebten Zuhauses einem Fremden überlassen. Auch bei Krediten ist die Erlaubnis für eine Sanierung erst beim Kreditgeber einzuholen. Und auch sonst punktet der Teilverkauf mit größtmöglicher Rechtsfreiheit. Ihre Immobilie bleibt in Ihrem Eigentum, auch wenn Sie ausziehen. Sie darf untervermietet werden, die Einnahmen fließen ausschließlich an Sie. So garantiert der Teilverkauf Ihnen ein möglichst unabhängiges Leben.
Andere Quellen weisen auf Risiken und unseriöse Klauseln in Teilverkaufsverträgen hin. Dass es auf dem Markt schwarze Schafe gibt, ist leider nicht zu leugnen. Jedes neue Verkaufsmodell zieht zahlreiche Interessenten an, die Geld verdienen wollen, ohne Expertise und Verantwortung mitzubringen. Um dem vorzubeugen, sollten Sie nur solche Unternehmen mit dem Teilverkauf Ihrer Immobilie betrauen, die wie Hausanker eine langjährige Expertise vorweisen können und die sich im persönlichen und vertraulichen Gespräch individuell mit Ihrem Anliegen und Ihrer Immobilie auseinandersetzen. Wichtig: Rechte und Pflichten müssen im Vertrag konkret benannt werden, Sie als Verkäufer sollten zudem erstrangig ins Grundbuch eingetragen werden. Als zusätzliche Sicherheit können Sie den Verkaufsprozess von einem Sachverständigen begleiten lassen, der auch den Vertrag nochmals überprüft.
Teilverkäufer profitieren von kommenden Wertanstiegen
Zwischen 2010 und 2020 haben sich die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um rund 65 Prozent verteuert. Inbegriffen sind Ein- und Zweifamilienhäuser, aber auch Eigentumswohnungen. Besonders stark ausgefallen sind die Preissteigerungen in den Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
Verantwortlich für die explodierenden Preise ist in erster Linie die Corona-Pandemie. Viele Menschen verspüren durch die schwierige Lage den Wunsch nach Stabilität. Wohneigentum und die damit einhergehende Möglichkeit, Kapital sicher anzulegen, kommen diesen Bedürfnissen nach – das Angebot bleibt jedoch begrenzt. Dementsprechend stiegen die Preise für Häuser und Wohnungen im Jahr 2020 um 7,8 Prozent, im Jahr 2021 waren es sogar elf Prozent.
Zugleich sind die Zinsen hierzulande noch immer auf niedrigem Niveau. Dies sorgt dafür, dass viele andere Formen der Geldanlage unattraktiv sind. Immobilien jedoch bleiben sowohl für private Anleger als auch für Investoren wertvolle Renditeobjekte – auch durch die oben genannten Gründe. In Kombination mit der anhaltenden Inflation entsteht eine Preisspirale, die den Wert von Häusern und Wohnungen immer weiter in die Höhe treibt.
Es ist anzunehmen, dass diese Verhältnisse auch in Zukunft bestehen bleiben. Während immer mehr Menschen ihr Geld in Immobilien anlegen möchten, bleibt das Angebot an ebendiesen begrenzt. Die Inflation schreitet fort, die Bauzinsen jedoch bleiben niedrig, sodass eine Baufinanzierung eine der wenigen sinnvollen Kapitalanlagen bleibt. Besitzen Sie bereits eine Immobilie, sollten Sie sich die Möglichkeit offenhalten, von solchen Wertsteigerungen zu profitieren. Ein Teilverkauf bietet genau diese Chance.