Was ist das Nutzungsentgelt und wie wird es berechnet?

Sie haben Ihr Immobilieneigentum mit dem Ziel der Altersabsicherung gekauft und viele Jahrzehnte abbezahlt. Ein Verkauf im klassischen Sinne kommt für Sie nicht in Frage. Sie möchten nicht ausziehen und Ihr liebgewonnenes Haus einem Fremden überlassen. Doch dem gegenüber steht, dass Sie für eine Sanierung, einen altersgerechten Umbau oder aus sonstigen Gründen schnell eine höhere Summe benötigen. Hier kann der Immobilien-Teilverkauf mit lebenslangem Wohnrecht für ein kleines Nutzungsentgelt die richtige Lösung sein. Sie haben weiter die Kontrolle über Ihre eigenen vier Wände und profitieren von einer Auszahlung, die völlig unkompliziert abgewickelt wird. Einen Kredit erhalten Sie im höheren Alter häufig nicht mehr oder nur zu sehr ungünstigen Konditionen. Dann lohnt sich ein Blick auf den Teilverkauf als moderne Form der Immobilienverrentung.

Inhaltsverzeichnis

Nutzungsentgelt in Form einer kleinen "Miete" für lebenslanges Wohnrecht

Beim Immobilien-Teilverkauf wandeln Sie einen Teil Ihrer Immobilie (maximal 50 Prozent) in Geld um, ohne dass Sie ausziehen und sich wohnlich neu orientieren müssen. Denn der Teilverkauf sichert Ihnen die vollen Nutzungsrechte für das gesamte Objekt zu. Das heißt, dass Sie auch den teilverkauften Bereich Ihres Eigenheims weiter bewohnen oder ihn vermieten können. Um den Teilankaufspreis zu ermitteln und Ihnen ein Angebot für die Auszahlung und die monatlichen Nutzungskosten zu unterbreiten, wird ein unabhängiger und zertifizierter Gutachter mit der Wertermittlung Ihrer Immobilie bestellt. Die Übertragung des verkauften Anteils wird notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen. Ebenfalls im Grundbuch steht das lebenslange Nießbrauchrecht, das nicht nur für den im Besitz verbleibenden Hausteil, sondern für die gesamte Immobilie inklusive des verkauften Anteils zählt. Für dessen Nutzung wird das Nutzungsentgelt, eine Art monatliche Miete anberaumt. Die Kosten richten sich dabei nach der Höhe der an Sie ausgezahlten Summe und somit auch nach dem Immobilienwert laut Gutachten.
Quelle: „Deutschland in Zahlen“ Tabelle „Anzahl der Wohnungen in Deutschland“

Wie hoch sind die Kosten und wonach richtet sich das Nutzungsentgelt?

Das jährliche Nutzungsentgelt beträgt einen prozentualen Anteil der Teilverkaufssumme. Im Regelfall werden 2,9 Prozent veranschlagt, die Sie als Nießbraucher in monatlich kleinen Raten für den teilverkauften Bereich Ihres Hauses entrichten. Die Kosten sind überschaubar und Ihnen in dem Moment bekannt, in dem Sie mittels Gutachten wissen, welchen Betrag Sie für den Teilverkauf erhalten. Denn genau diese Summe liegt der Berechnung des Nutzungsentgelts zugrunde. Je höher die Auszahlungssumme des Teilverkaufs ist, desto höher ist auch der finanzielle Nutzungsanteil für Sie. Mit 2,9 Prozent können Sie dennoch gut in Ihrem eigenen Zuhause leben und sich sicher sein, dass Ihr Nießbrauchrecht deutlich weniger als jede Miete für eine Wohnung im Umkreis kostet. Das Beste daran ist, dass Sie Ihr gesamtes Haus nutzen können und das Entgelt lediglich für den verkauften Teil zahlen.

Wer die Nebenkosten zahlt: So funktioniert das entgeltliche Nießbrauchrecht

Auch wenn die Zahlung des Nutzungsentgelts an eine Mietzahlung erinnert, sind Sie immer noch Eigentümer des nicht verkauften Anteils Ihrer Immobilie. Da Sie auch den Teilverkauf jederzeit rückgängig machen und das Haus wieder vollständig in Ihren Besitz bringen können, sollten Sie sich trotz Eintragung im Grundbuch weiter als Eigentümer sehen. Das heißt, dass Sie die Verantwortung für die Instandhaltung, für Reparaturen und auch für die anfallenden Nebenkosten haben. Wer das Nießbrauchrecht erhält, zahlt seine Strom- und Wassergebühren, die Müllabfuhr und alle sonstigen Hausnebenkosten zuzüglich zum Nutzungsentgelt. Ein weiterer Vorteil ist beim Nießbrauch möglich, der Ihnen beim reinen Wohnrecht verwehrt bleibt: Sie können nicht nur den gesamten Bereich Ihres Hauses ohne Einschränkung nutzen und verwalten, sondern haben auch das Recht zur Vermietung. In diesem Fall können Sie die Nebenkosten auf den Mieter umlegen und Geld sparen. Bei größeren, in zwei Wohneinheiten aufgeteilten Häusern kann eine Teilvermietung sogar dazu führen, dass Sie Ihre Nutzungspauschale zuzüglich der Nebenkosten als Mieteinnahmen verzeichnen und durch den Teilverkauf dennoch eine hohe Auszahlung erhalten haben.
Immobilien-Teilverkauf - Was ist das Nutzungsentgelt und wie wird es berechnet
Immobilien-Teilverkauf - Was ist das Nutzungsentgelt und wie wird es berechnet

Die Vorteile im Überblick

Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Immobilienverrentung. Bekannt sind die Leibrente und die Umkehrhypothek, die früher als Alternative zum Verkauf in Anspruch genommen wurden. Weniger bekannt, aber sehr attraktiv ist der Immobilien-Teilverkauf. Der Auszahlungsbetrag kann bis zu 50 Prozent des Immobiliengesamtwertes betragen, wenn Sie 50 Prozent Ihres Objekts teilverkaufen. Sie können diese Variante für Einfamilien- und Zweifamilienhäuser, für Doppelhaushälften und für Reihenhäuser sowie für Eigentumswohnungen anwenden. Wichtig ist, dass Ihre Immobilie einen bestimmten Mindestwert aufweist und dass Sie der rechtmäßige, im Grundbuch eingetragene Eigentümer sind. Sollten Sie die Immobilie später vererben oder sie zu Lebzeiten verschenken wollen, ermöglicht Ihnen der Teilverkauf eine komplikationslose Rückabwicklung. Im notariellen Vertrag ist verankert, dass Sie den verkauften Anteil jederzeit ohne Angabe von Gründen zurückkaufen und wieder in Ihren Besitz bringen können.

Lässt sich das Nutzungsentgelt ausgleichen?

Wie bereits angesprochen, handelt es sich beim Nutzungsentgelt um eine kleine monatliche Summe. Wenn Sie dennoch überlegen, wie Sie ohne eine Zusatzzahlung in Ihrem Haus wohnen bleiben und die Auszahlung aus dem Teilverkauf erhalten können, gibt es eine Lösung: Die Vermietung des verkauften Hausteils bringt Ihnen zusätzliche Einnahmen, die den Betrag für Ihr anfallendes Nutzungsentgelt ausgleichen oder sogar übersteigen können. Die Vermietung ist ebenso erlaubt wie die Selbstnutzung, sodass Sie kein Risiko eingehen und den Immobilien-Teilverkauf problemlos vornehmen können. Sie zahlen das Nutzungsentgelt an den Teilkäufer und haben die Möglichkeit, Ihre Nebenkosten und diesen Betrag als Mietzahlung zu erhalten und so für einen enormen Vorteil zu sorgen. Denn wie Sie Ihre Immobilie verwerten, schreibt Ihnen beim Teilverkauf im Gegensatz zu anderen Immobilienverrentungen niemand vor.

Fazit: Trotz Nutzungspauschale ist der Teilverkauf bei Immobilien eine gute Lösung

Manche Eigentümer sind aufgrund des Nutzungsentgelts anfänglich skeptisch. Doch bei 2,9 Prozent von der erhaltenen Auszahlungssumme handelt es sich um einen so geringen Betrag, das Sie diese Möglichkeit abwägen sollten. Je weniger Geld Sie erhalten und je weniger Anteile Sie von Ihrem Haus teilverkaufen, desto geringer fällt auch das Entgelt für die Nutzung aus. Auf die Nebenkosten hat der Teilkäufer keinen Einfluss, da Sie nach wie vor der Vertragspartner Ihres Strom-, Wasser- und Abwasseranbieters, der Telefongesellschaft und der Abfallgesellschaft sind. Ein Teilverkauf kann sich also lohnen, wenn Sie schnell Geld benötigen und ein faires Angebot bevorzugen. Die Experten von hausanker.de beraten Sie gerne und stehen Ihnen bei Ihrem Immobilien-Teilverkauf mit Rat und Tat zur Seite.

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