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Bodenrichtwert – Diese Faktoren bestimmen den Wert eines Grundstücks
Vor dem Verkauf oder Teilverkauf eines Hauses stellen sich zahlreiche Fragen. Viele davon hängen mit dem Verkaufspreis zusammen – denn niemand möchte das eigene Lebenswerk unter Wert verkaufen. Faktoren wie der Bodenrichtwert bieten eine erste Orientierung darüber, wie viel Sie für Ihr Haus oder Grundstück verlangen können – oder sollten.
Inhaltsverzeichnis
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert bezeichnet den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauter Erde in einer vordefinierten Zone. Eine solche Zone kann eine Straße, ein Teil einer Straße, aber auch ein Stadtteil oder eine ganze Ortschaft sein. Der Bodenrichtwert bezeichnet nicht den exakten Wert einer bestimmten Immobilie, sondern stellt eine grobe Orientierungshilfe für Käufer und Verkäufer dar.
So ermitteln Gutachter den Bodenrichtwert für ein Gebiet
Die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist Paragraf 196 im Baugesetzbuch. Aufbauend auf diesem Gesetz sind die Gutachterausschüsse der Gemeinden für die Wertermittlung zuständig. Dabei handelt es sich um ein unabhängiges Gremium aus Sachverständigen, das 1960 gegründet wurde, um mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu schaffen.
Immobilienverkäufe sind in Deutschland meldepflichtig. Daher senden die Notare den Gutachterausschüssen bei jedem Verkauf eine Kopie des abgeschlossenen Kaufvertrages zu. Die Gutachter führen die Kopien wiederum in Kaufpreissammlungen zusammen. Aus den addierten Kaufpreisen errechnen die Gutachter einen Durchschnitt, der anschließend den Bodenrichtwert des jeweiligen Gebietes darstellt.
Die Richtwerte werden zu einem bestimmten Stichtag in Form einer Bodenrichtwertkarte oder -tabelle veröffentlicht. Der Stichtag fällt üblicherweise auf den 31. Dezember oder den 1. Januar. Die Abstände der einzelnen Veröffentlichungen können von Bundesland zu Bundesland variieren, liegen jedoch bei maximal zwei Jahren.
Wann der Bodenrichtwert von Bedeutung ist
Der Bodenrichtwert zeigt seine Bedeutung vor allem beim Hausverkauf, aber auch in einigen anderen Situationen:
Grundstückswertermittlung: In vielen Fällen nutzen Gutachter das Vergleichswertverfahren, um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln. Sie orientieren sich also an ähnlichen Grundstücken und den Preisen, die für diese erzielt werden konnten. Stehen nicht ausreichend ähnliche Grundstücke zur Verfügung, kann der Bodenrichtwert eine grobe Orientierung schaffen.
Je höher der Bodenrichtwert ist, desto höher ist auch der Preis, zu dem Sie das Grundstück verkaufen können. Berücksichtigen Sie jedoch, dass es sich, wie im Namen bereits beschrieben, tatsächlich nur um einen Richtwert handelt. Sie sollten den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks in Erfahrung bringen, sich aber nicht ausschließlich auf ihn verlassen.
Kauf von Immobilien: Auch für den Käufer eines Hauses oder einer Wohnung kann sich ein Blick auf den Bodenrichtwert lohnen. Wer eine Immobilie kaufen möchte, kann sich im Vorfeld mithilfe des Bodenrichtwerts informieren, mit welchen Preisen er zu rechnen hat und ob ein bestimmtes Angebot angemessen ist.
Berechnung von Steuern: Die Gutachterausschüsse leiten die Bodenrichtwerte an die Steuerbehörden weiter. Diese können sie unter anderem als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grundsteuer nutzen.
Scheidungen, Erbschaften und Schenkungen: Für geschiedene Paare, aber auch für die Erben eines verstorbenen Grundstücksbesitzers kann es sehr wichtig sein, den Wert einer Immobilie zu kennen. Diese Information dient meist der gerechten Aufteilung oder Besteuerung des Grundstücks. In solchen Fällen bietet der Bodenrichtwert eine sinnvolle Grundlage für die Berechnung.
Der Bodenrichtwert entspricht nicht dem Verkehrswert!
Obwohl die Begriffe fast gleich klingen, beschreibt der Bodenrichtwert nicht dasselbe wie der Bodenwert. Dieser wird auch als Verkehrswert bezeichnet. Er stellt den Preis dar, den ein Grundstück oder ein Gebäude beim Verkauf auf Basis der momentanen Nachfrage und Marktsituation erzielen könnte. Der reine Bodenwert zeigt dabei den Wert des unbebauten Grundstücks an, während der Grundstückswert inklusive Bebauung auch Gebäude und Außenanlagen berücksichtigt.
Der Unterschied zum Bodenrichtwert liegt in der Individualität. Bodenrichtwerte berechnen sich aus dem Durchschnittspreis anderer Grundstücke in derselben Region. Sie sind nicht auf ein einzelnes Grundstück zugeschnitten und berücksichtigen keine individuellen Faktoren. Aus diesem Grund ist der Verkehrswert einer Immobilie in den meisten Fällen deutlich höher als der bei der ersten Einschätzung herangezogene Bodenrichtwert.
Den Verkehrswert eines Grundstücks beeinflussen unter anderem die folgenden Faktoren:
- Bodenbeschaffenheit
- Bebaubarkeit – Form, Größe, mögliche Bebauungspläne
- Erschließungsgrad (Beispiel: Versorgung mit Wasser, Gas und Strom – Ist diese bereits gewährleistet, kommen auf den Käufer keine weiteren Kosten zu).
- Lage (Beispiel: Ein im Grünen und nahe an Schulen und Einkaufsmöglichkeiten gelegenes Haus verzeichnet höhere Bewertungen als eines in einer schlecht erschlossenen Region in der Nähe eines Flugplatzes).
Die allgemeine Formel für die Ermittlung des Bodenwertes lautet: Bodenrichtwert x Wohnfläche in Quadratmetern. Verfügt das Grundstück über nicht bebaubares Hinterland, müssen Sie den Bodenrichtwert für das Hinterland separat ermitteln und addieren. Sie multiplizieren also den Bodenrichtwert des Baulands und den Bodenrichtwert des Hinterlandes mit ihren jeweiligen Flächen und addieren die Ergebnisse zum Grundstückswert.
Hier erfahren Sie den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks
Die Bodenrichtwertkarte bietet einen einfachen und schnellen Überblick über die Bodenrichtwerte einzelner Gebiete. Derzeit ist das bekannteste deutsche Informationssystem für Bodenrichtwerte BORIS-D. BORIS-D ist ein interaktives System, auf das jeder Internetnutzer kostenlos zugreifen kann. Digitale Stadtpläne und Landkarten stellen den Bodenrichtwert des gesuchten Ortes grafisch dar.
Die Benutzung von BORIS-D ist einfach und erfordert keine Registrierung. Geben Sie auf der Startseite die Adresse des betreffenden Grundstücks ins Suchfeld ein und klicken Sie auf „Auf der Karte suchen“. Es erfolgt ein Zoom auf das Grundstück, das auf der Karte mitsamt des aktuellen Bodenrichtwerts angezeigt wird. Klicken Sie auf den Richtwert, erhalten Sie weiterführende Informationen.
Dienste wie BORIS-D sollten Sie jedoch mit Vorsicht genießen. Es handelt sich hierbei nur um einen informellen Service, der allgemeine Angaben über Bodenrichtwerte macht. Benötigen Sie detaillierte Informationen über ein konkretes Grundstück, sollten Sie sich an den zuständigen Gutachterausschuss wenden. Hier können Sie gegen ein Entgelt eine amtliche Auskunft beantragen. Zusätzlich kann ein Immobiliensachverständiger helfen, das Grundstück professionell einzuschätzen.